來源：中國經營報

12月3日，國務院以“深入推進以人為本的新型城鎮化，著力構建城鄉融合發展新格局”為主題，進行第十七次專題學習。

會議強調，要認真學習貫徹黨中央關于深入實施新型城鎮化戰略的決策部署，堅持以人為本提高城鎮化質量水平，充分釋放城鄉融合發展蘊藏的巨大內需潛力，為經濟社會發展提供強勁動力。

業內專家指出，此次專題學習釋放明確信號：新型城鎮化仍是未來推動經濟增長、擴大內需的重要戰略，而與之緊密相關的房地產行業也將迎來以“提質”為導向、以“城市更新”為抓手的嶄新階段。

穩樓市需依托城市更新

專題學習會議指出，新型城鎮化是擴大內需和促進產業升級、做強國內大循環的重要載體。展望“十五五”時期，新型城鎮化發展空間仍然很大。這一判斷為正處于調整期的房地產市場注入了穩定預期和發展信心。

中指研究院分析指出，“十五五”時期全國城鎮住房需求總量預計接近50億平方米。盡管房地產市場告別了過去高速增長的階段，但基于城鎮化持續推進、人口結構變化和家庭小型化趨勢，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預計仍能保持在7億～8億平方米的規模，對應的商品房銷售面積年均約8.5億～9.5億平方米。這顯示，住房市場的基本盤依然堅實，尤其是改善性住房需求占比已超四成，成為未來住房消費的核心增長點。

更為關鍵的是，新型城鎮化的內涵正在發生深刻轉變。會議強調，要從中國式現代化全局的高度把握新型城鎮化的使命任務，實現“人的全面發展、城市品質提升和產業聚集升級的互動并進”。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為，此次會議傳遞的并非過去的“舊式城鎮化”邏輯——即單純依賴房地產和基礎設施建設拉動，而是重在“新型”，強調“人、產、城”的布局順序：先滿足人的公共服務和發展訴求，再通過產業帶動就業，最后才是以住房和房地產為載體的城市物質發展。這一順序的明確，意味著房地產行業的發展必須更加緊密地契合人的真實需求和產業的成長規律，其支撐將更加堅實和可持續。

隨著城鎮化從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展也進入以存量提質增效為主的新階段。在此背景下，“城市更新”被提升至前所未有的戰略高度。會議明確要求：“要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩樓市等工作結合起來，扎實推進好房子建設和房地產高質量發展。”

這為當前穩定房地產市場提供了清晰的工作思路和發力方向。中指研究院指出，城市更新已經成為穩樓市的重要抓手，其與穩樓市的結合點體現在多個層面：一是通過將老房子改造為“好房子”，顯著提升居住品質和房屋價值，穩定資產價格和市場預期；二是城中村、危舊房改造中推進貨幣化或“房票”安置，能夠直接釋放住房需求，激活市場交易。實踐已見成效，例如廣州市黃埔區自推行“房票”安置以來，累計已通過房票認購商品房超4400套；上海市嘉定區核發的房票也帶動了數百套商品房的預訂。

李宇嘉進一步闡釋了城市更新作為穩樓市底層邏輯的角色。他指出，房地產市場正處于從“上半場”（建房子）到“下半場”（把房子填滿人、產業和業態）的轉換期，房地產的“價格錨”正從投資屬性下的金融收益率，回歸到居住屬性下的物業空間使用價值。而當前部分住房價格承壓，根本原因在于其使用價值不足或性價比不高。城市更新正是通過修復安全底線、補足配套短板、調整功能用途，系統性激發和提升存量房屋的使用價值，從而夯實其價格基礎，穩定市場預期。他特別強調，“安全是房子使用價值或價格錨的底線”，消除大量存量住房的安全隱患是穩樓市的前提。

政策協同發力

推動城市更新、穩定房地產市場，需要強有力的政策支持體系。近期，利好政策正加速落地，形成協同效應。

在金融支持方面，12月1日，國家發改委印發新規，將基礎設施REITs的發行范圍拓展至城市更新設施等領域。這意味著，老舊街區、老舊廠區改造等項目獲得了嶄新的長期低成本融資渠道，有助于吸引更多社會資本參與，真正落實“健全多元化投融資機制”。

在土地政策方面，地方積極探索為城市更新“松綁”和激勵。例如，重慶市在要素市場化配置改革試點中提出，對城市更新中增加公共服務功能的項目，可按一定比例給予“增容”獎勵。這類政策創新在提升項目經濟可行性的同時，直接激勵市場主體參與改造，并最終惠及居民居住品質的提升，為其他城市提供了寶貴借鑒。

這些政策與會議提出的“因地制宜”“分類指導”要求高度契合。通過金融工具盤活存量資產，通過土地政策創新釋放存量空間潛力，雙管齊下，為以城市更新推動房地產高質量發展構建了堅實的政策基礎。

綜合來看，本次國務院專題學習為房地產市場指明了在新時代背景下的發展路徑：即深度融入國家新型城鎮化戰略，以城市更新為主要抓手，推動行業從規模擴張轉向質量提升，從而實現止跌回穩、健康發展。

業內人士認為，未來，房地產市場的發展將更加聚焦于：一是服務好近3億農業轉移人口的市民化進程，通過多種方式保障其“安居”需求；二是響應占主導的改善性需求，扎實推進“好房子”建設，全面提升住房品質；三是依托城市群、都市圈的發展，在優勢地區尋求結構性機會；四是積極參與城市更新行動，在消除安全隱患、完善城市功能、提升資產價值的過程中，找到新的發展模式和社會角色。

隨著新型城鎮化戰略的深入推進和配套政策的持續完善，房地產市場有望逐步擺脫對單一銷售增長的依賴，在服務人的全面發展、城市品質提升和產業升級中，構建起更具韌性、更可持續的良性循環新格局。這不僅是行業短期止跌回穩的關鍵，更是其長期行穩致遠的根本所在。

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